日前，信阳市住建局发文明确，新出让土地开发的商品房一律实行现房销售。对此，上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，该政策旨在化风险、去库存、控增量，尤其是化风险。河南房地产从业者称，河南市场差异大，部分城市现房销售存在困难。中指研究院政策研究总监陈文静认为，现房销售考验房企资金，需地方政府精准把控推进节奏。
每经记者｜王佳飞 每经编辑｜陈梦妤
现房销售真的要来了。
日前，信阳市住建局印发《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）批前公示》（以下简称《批前公示》），严控预售许可条件，严格预售资金缴存，规范预售资金使用，严格实行项目开发公司制，合理把握工程进度，准确界定新出让土地。其中最受关注的一条是，“文件印发后新取得施工许可证的项目，施工进度需达到主体封顶方可申报商品房预售许可。文件印发后新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售”。
此外，近期盛传“我国正考虑对全国住房销售方式进行重大改革”。
事实上，据中指研究院不完全监测，2022年末以来，全国已有超30个省（市）出台现房销售相关政策，如合肥、郑州、长沙等地明确部分项目进行现房销售试点。另有多地出台现房销售配套支持政策，如赣州多区县延长现房销售项目土地出让金缴纳期限，九江多区县对购买现房销售项目的购房者进行契税补贴，山东多地提高购买现房的公积金贷款额度等。
“一律实行现房销售”
《批前公示》指出，按照“新老有别”的原则，对已取得施工许可证的项目，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《城市商品房预售管理办法》第五条等规定，“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上”时可申报商品房预售许可；或按照《河南省城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第四款规定“工程进度达到设计形象进度的二分之一以上”时，申报商品房预售许可。
最重要的是，《批前公示》明确，文件印发后新取得施工许可证的项目，施工进度需达到主体封顶方可申报商品房预售许可。文件印发后新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售。根据《批前公示》，项目开发公司依法行使独立法人权利，企业总部履行投资人责任。项目交付前，严禁投资人违规抽调、挪用项目开发公司销售、融资等资金，严禁抽逃出资或提前分红。严格落实使用自有资金购地，开发公司需具备与项目匹配的自有资金，禁止“空手套白狼”；禁止超资质等级开发项目。信阳市统计局数据显示，2025年1~3月，全市商品房销售面积下降0.5%；销售额增长1.1%，商品房待售面积增长8.5%。
5月13日，上海易居房地产研究院副院长严跃进通过微信向《每日经济新闻》记者表示，此次信阳政策的出发点非常清晰，就是做好三项工作，即化风险、去库存、控增量，其中最重要的就是化风险。从这个角度看，要精准理解化风险的含义。
严跃进表示，观察本轮现房模式的推进，有一个非常重要的历史背景，就是过去的烂尾楼事件和房企债务违约事件，尤其是2022年的“停工断贷”，影响很大。河南当时此类事件比较多，信阳等城市也出现了较多案例。此次信阳将“一律实行现房销售”，虽然就简单的一句话，但能看出来并非随意一提，相关部门也应该对这句话所产生的发酵效应有足够评估，本质上就是立足新形势，积极推进现房销售。
有河南房地产从业者通过微信向每经记者表示：“河南市场差异较大，有些城市做不到现房，房子基本卖不掉，一些开发商的项目是封顶以后才开售的。”
多地已有现房销售试点
每经记者注意到，2023年1月的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险”。
随后的山东省住房和城乡建设工作会议提出，逐步提高预售门槛，鼓励有条件的地方先行先试，开展现房销售试点；四川省人民政府关于印发《聚焦高质量发展推动经济运行整体好转的若干政策措施》，支持有条件的城市开展商品房现售试点，积极推动房地产业向新发展模式平稳过渡；河南省住房和城乡建设工作会议明确，将进一步规范商品房预售资金监管，逐步提高预售门槛，以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售。
天风证券指出，根据国家统计局披露数据，2024年我国现房销售面积约3亿平方米，同比增长19.1%，现房销售面积占比已经达到30.84%。短期视角看，推进现房销售对企业的IRR及净利率产生影响；房价波动走势背景下，企业回报周期变长或一定程度影响土地投资积极性和土地财政收入。但长期视角看，现房销售在保护购房者利益的同时，也符合行业平稳、健康、高质量的发展趋势。
不过，在中指研究院政策研究总监陈文静看来，现房销售模式下，仍有部分问题需要面对。第一，由于现房销售时间节点较期房销售模式更靠后，房企销售回款也较当前更晚，较为考验房企资金情况；第二，现房销售一定程度会影响新房供应规模，对于部分库存量较小的地区来说，更需要地方政府进行精准把控推进节奏和力度；第三，现房销售对金融机构的资金要求也将提升。
陈文静表示，要更好地发挥现房销售模式所带来的优势，加快构建房地产发展新模式。从市场的角度来看，建议优先在库存大的城市或区域试点推进现房销售，同时加快完善适用于现房销售模式的房地产融资制度等，逐渐由期房销售向现房销售制度转型。
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