新华财经北京6月18日电（王菁）在宏观经济转型的深层逻辑中，REITs市场与我国经济高质量发展呈现出显著的协同效应。自2021年6月首批产品上市运行以来，经过四年的摸索与发展，我国公募REITs市场已从破冰试点发展成为资本市场的重要组成部分。
随着工业生产和消费领域的持续修复，仓储物流服务市场需求得以提振，我国仓储物流行业发展预期值得期待。作为全球知名的新经济不动产管理公司，ESR集团已经深度参与到我国REITs市场，2025年1月，中航易商仓储物流REIT在上交所上市，至今已经平稳运行近5个月。
为何选择中国？原始权益人对于项目的诚意体现在哪些方面？不动产、仓储物流行业如何具体践行“可持续”理念？……近期，新华财经带着相关问题与ESR集团联合创始人兼联席首席执行官沈晋初展开交流，探寻外资“拥抱”境内“新兴”资本市场产品的初衷与体会。
识别中国市场关键定位 “新经济”理念辐射三大方向
ESR集团与中国市场的故事始于2011年，彼时易商创立，沈晋初是联合创始人之一。此后在2016年，易商与红木合并，成立了ESR集团。回忆起一路走来的发展经历，沈晋初表示，“我们拥抱中国市场，是兼具战略远见和深谙运营之道的决策。自成立之初，ESR集团就已经认识到中国在全球供应链中的关键作用。”
对于如何定义“新经济不动产管理公司”，沈晋初给出了答案：“新经济”本质上涵盖物流地产、数据中心和基础设施平台，我们正通过这些板块捕捉下一阶段的增长机遇。
截至2024年12月31日，ESR集团新经济管理费收入相关资产规模达426亿美元，并拥有亚太地区规模最大的开发项目储备之一，规模约114亿美元。
具体来看，物流地产是“核心增长引擎”，ESR通过持续开发项目，需要满足投资者和客户对亚太区大规模、一流物流资产的需求；数据中心则具有独特优势，ESR凭借多模式运营平台和“端到端”的内部能力，充分利用人工智能、云计算和5G领域强劲的需求，最大程度地灵活满足多样化客户需求；而基础设施领域，ESR利用业务中的协同效应，拓展基础设施和可再生能源平台，进一步实现产品和数据的“绿色流动”。
“整体来看，我们致力于提供涵盖开发型、核心型、私募房地产基金和REITs等一系列解决方案，助力投资者把握高增长行业的机遇，这其中也包括中航易商仓储物流REIT这一优质案例。”沈晋初补充道。
据悉，ESR集团在中国管理着近180项资产、经营稳定，其中近70%位于长江三角洲和粤港澳大湾区的主要经济枢纽，这些地区在可再生能源和跨境电商行业蓬勃发展的推动下，拥有强劲且稳定的需求。
在我国电商行业快速增长、制造业对供应链整合的需求日益增加，以及零售行业集中度不断提高等背景下，市场对于更精细化的仓储物流管理需求随之增长，进而推动高质量仓储的长期需求保持上升。“ESR给企业提供的不仅仅是厂房，还有高标准的硬件设施、节能环保的园区理念、智能多变的空间，这些都是我们的核心竞争力。”沈晋初称。
REITs资产运营前景广阔 “新产品”串联仓储物流与投资
“以物流为重点的中航易商仓储物流REIT，是ESR集团在中国市场长远发展的重要支柱。”沈晋初给予了公募REITs市场与这只基金产品厚望。
沈晋初认为，中航易商仓储物流REIT有助于巩固公司作为REITs管理机构在亚太地区的领先市场地位，拓宽加快资本循环渠道。更重要的是，REITs产品为集团在亚太地区持有的永续资本工具注入了新的血液，并丰富了集团向境内机构及个人主体所提供的投资产品类别。
据了解，中航易商仓储物流REIT底层资产由富莱德昆山物流园一期、二期和三期的三个仓储物流园组成，位于江苏省昆山市，距上海以西45分钟车程。净回收资金拟再投资于重点物流城市的仓储物流相关基础设施建设，投资将涵盖新材料、生命科学、生物医药等新兴前沿发展领域，形成投资、开发、建设的良性循环。
过去五年，底层资产平均出租率保持在90%以上。截至2025年3月31日，项目共有签约租户13家，行业构成主要包括物流、电商和服装等，租户实力较强、财务情况稳健。此外，富莱德昆山物流园三期项目是华东地区第一座四层大跨重载物流仓库，也是目前中国华东地区最高的物流仓库。
沈晋初特别提及，目前相关区位的高标仓日益稀缺，也进一步凸显了底层资产的价值。“华东核心城市群未来物流仓储物业的新增供应量将不断减少，高标准仓库变得愈发稀缺，尤其是卫星城市中的仓库。优越的地理位置和合理的价格深受大型物流企业和零售企业青睐。对于客户而言，通过将周边分散的业务整合至一个大型综合物流园，可以减少人员和设备投入，从而更为高效地合理配置运力。”
最新数据显示，中航易商仓储物流REIT在2025年第一季度表现稳健，底层资产运营良好，截至当期末，项目出租率85.57%；考虑到2025年第二季度和第三季度新客户的入驻，预计项目出租率将达到90%。同时，基金在二级市场的价格亦走势稳定，保持在发行价格上方。
时间的刻度里，潜藏生长的力量。
“作为中航易商仓储物流REIT的原始权益人，ESR集团对其深度绑定，自持比例超过40%，”沈晋初对项目的未来充满信心，“集团拥有庞大的资产管理规模和在建开发项目，储备资产充分支持REITs运行和未来扩募。我们将致力于通过智能多变的空间、高标准的设施以及在可持续方面的不懈努力，为底层资产的高质效运行持续提供坚实保障。”
编辑：王菁
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