新华财经上海6月26日电（记者 杨溢仁）6月26日，备受市场关注的中金亦庄产业园封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“中金亦庄产业园REIT”,基金代码：508080）正式登陆上海证券交易所。
作为市场中网下和公众发售倍数均创出历史新高的公募REITs，行业目前在亦庄整体经济发展中扮演着怎样的角色？原始权益人缘何选择该项目作为首次发行的REITs资产？面对市场可能出现的波动，后续如何进行风险管理？记者带着诸多问题，在上市仪式现场专访了北京亦庄投资控股有限公司党委书记、董事长，北京经济技术开发区工委副书记（兼）王军。
聚焦四大优势 优选底层资产
作为首都高精尖产业主阵地，北京经开区是首都唯一的国家级经济技术开发区，正在全力打造新质生产力典范区，全面推进高端制造业聚变升级。
“高端汽车和新能源智能汽车产业作为北京亦庄的四大主导产业之一，承担着经济增长引擎、产业集聚核心、创新驱动发展的重任，正以其规模化集聚效应与技术创新活力重塑区域经济格局。”王军告诉记者，“此次选取经开区高端汽车及新能源汽车关键零配件产业园作为公募REITs的首发资产，主要基于四方面考量。”
首先，是资产稳定性较高。高端汽车与新能源智能汽车产业是北京亦庄的四大主导产业之一，在北京奔驰、小米汽车等龙头企业的带动下，高端汽车和新能源智能汽车产业呈现出强大的发展韧性。
有公开数据显示，北京奔驰的整车累计产量已突破500万辆，小米汽车工厂2024年实现交付13.5万辆，小米汽车工厂二期将于2025年三季度投产，这都意味着经开区汽车产业生态圈将进一步扩容。
“产业基础雄厚，市场需求稳定增长，为基础设施资产的稳定性提供了保障。”王军说。
其次，是底层资产与产业发展的契合度高。园区定位为围绕“高端装备+智能制造+创新研发”三大领域，打造集“产、研、展、服、综合配套”于一体的高端汽车及新能源汽车关键零配件“超级工厂”，这与经开区的产业发展战略高度契合，有助于进一步提升区域的产业综合竞争力。
再者，政策支持力度大。园区立足经开区，享有国家级经济技术开发区、国家高新技术开发区、自贸区高端产业片区等多重优惠政策，能为企业发展、产业聚集提供强大的政策红利，也为基础设施资产的保值增值和稳定运营创造了良好的政策环境。
第四，是示范带动效应强。作为北京经开区首单基础设施REITs项目，选择高端汽车和新能源汽车产业园资产进行发行，能够为其他产业园区的发展提供示范和借鉴，推动区域内产业园区的高质量发展，促进产业升级和经济结构调整。
应对市场波动 优化风险预案
公开数据显示，2024年全年，中金亦庄产业园REIT底层资产的主营业务收入为1.04亿元，较2023年增长了6.84%。
“用真实数据‘说话’，这也是我们发行中金亦庄产业园REIT的底气所在。”王军说。
不过，记者在采访中发现，由于底层资产入园租户绝大部分与汽车制造及其上下游行业相关，有机构担忧，若行业发生不利变化及行业景气度下行，会对中金亦庄产业园REIT的未来表现构成冲击。
“针对该情况，我们已经做好了充分的风险管理预案。”王军介绍称，一方面，底层资产的运营管理机构（北京盛芯运营管理有限公司）将依托于股东亦庄盛元成熟的管理模式及丰富的产业园区管理经验，从强化风险预警、优化租户结构、推动资源协同、做好服务支持、完善应急处置机制五个方面着手，进行风险管理。另一方面，聚焦招商引资，运管机构将依托政府推介、渠道代理、产业链拓客等多元的客户获取策略，力争实现租户资源稳定增长。
“此外，就存量租户的维护而言，我们将通过协助导入产业扶持政策、租户关系管理、线上线下产业活动等多种方式，不断提升租户满意度和园区吸引力，增强租户黏性。”王军坦言，“身处产业聚集度较高的环境中，区域内租户提前退租的风险较低。若发生退租，鉴于园区内的厂房为标准厂房——具有较高的通用性，其他产业的企业也可以使用，我们会沟通储备意向客户，助力其在较短时间内完成租约落地。如果出现产业景气度下行、园区客户退租的极端情况，那么于收益管理层面，运管机构会通过预付租金机制及租赁保证金制度做好前端管理，并结合催缴方案等实现经营收益后端管理，保障租金收缴的及时性。”
政策利好护航 发展前景广阔
毋庸置疑，产业园区是一类非常具有我国经济发展特色的基础设施形态，已成为区域经济发展、产业调整升级的重要载体，而投资产业园区的本质是分享我国经济发展和产业结构调整升级的潜在红利。
“我国产业园区分布广、数量众多，其中符合发行REITs条件的项目通常具有一定的资源禀赋和能力壁垒。”王军指出，“亦庄控股作为与北京经开区管委会同步成立的北京市市属一级国有企业，将坚持以国际一流产业新城运营商为发展定位，持续强化产业新城全链条服务和科技产业全周期发展两大核心竞争力。”
公开数据显示，历经多年发展，亦庄控股已相继建成特色产业平台57个，总建筑面积近400万平方米，累计承载企业近5000家，其中高新技术企业391家。
更值得一提的是，北京经开区是唯一集六区政策于一体的经济功能区，始终坚持以首都发展为统领，正加快打造新质生产力典范区，建设国际一流高端产业综合新城，以北京0.35%的土地面积贡献了近30%的工业增加值，产业基础雄厚且发展势头十分强劲，GDP增速持续位于北京市前列。
“产业园区的价值在于为规划重点发展的产业搭建载体，产业园区的核心商业逻辑就是产业逻辑，这也是产业园区资产在泛商业办公市场中的差异化核心竞争力所在。”王军说，“经开区‘科技产业统筹部门+产业局+产业专班+平台公司+要素支撑’的产业组织体系，将持续为底层资产有效导入产业资源，不断吸引优质企业入驻形成产业集群效应。”
编辑：王菁
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