新华财经上海6月4日电（记者 杨溢仁）2025年6月4日，上海市发展和改革委员会发布了《关于进一步加强项目储备谋划推动我市基础设施REITs提质扩容的通知》（下称《通知》），备受业界关注。
分析人士认为，该《通知》的发布，将为基础设施REITs市场发展注入新动力。
政策助力市场发展
可以看到，为了充分发挥基础设施REITs在盘活存量资产、扩大有效投资、促进基础设施高质量发展中的重要作用，增强资本市场服务实体经济质效，上海市发展和改革委员会就进一步加强项目储备谋划、推动上海市基础设施REITs提质扩容进行了详细部署。
《通知》明确要求，一方面，要建立动态储备机制，聚焦优质资产，并加强前期培育，支持项目发起人（原始权益人）运用pre-REITs等工具加强项目整合和运营提升。
另一方面，要优化项目审核推荐，提升申报发行效率。不断优化完善“市区同步、部门并联”的项目审核推荐机制。对于纳入储备库的优质项目，建立“绿色通道”机制，优先推荐至国家发展改革委。在项目审核过程中，上海市发展和改革委员会将会同相关部门，同步协助企业完善资产盘活条件，协调解决项目规划、建设、产权转让等难点问题，加快项目推进。
三是支持开展项目扩募，促进持续健康发展。支持各区、各有关企业梳理暂不符合 REITs 发行规模条件或不适合首次发行的优质项目，加强与已上市REITs平台合作交流，研究通过资产重组等方式将项目作为扩募资产注入已上市 REITs 平台。并优化扩募审核流程，对同一原始权益人的扩募项目加快评估程序，提高推荐效率。
参与主体积极施为
无疑，REITs市场的发展离不开各参与方的积极助力。
记者注意到，近年来，上海市围绕“打造具有国际竞争力的REITs发展新高地”，出台了如“上海REITs20条”等专项政策及指导意见，通过优化审核推荐流程、设立专项发展资金、培育行业人才等促进项目落地与创新，为REITs发展提供了坚实的政策支撑与保障。
今年以来，REITs市场“首发+扩募”的增量提速业界有目共睹。
尤其就上海来看，近日，国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“国泰君安临港创新产业园REIT”）的首次扩募就获得了中国证监会的注册批复。
“基础设施REITs作为有效盘活存量资产、创新投融资机制的重要金融工具，对于推动临港集团可循环可持续高质量发展、打响具有全球影响力的高科技产业园区品牌，有着极为重要的战略意义。”临港集团首席财务官杨菁告诉记者，“围绕一流的园区创新生态集成服务商和总运营商的转型定位，临港集团希望凭借优质的运营管理，努力打造健康的产业生态，以科技创新引领产业创新，加快培育发展新质生产力，稳步推动临港新片区开发建设，积极服务上海国际科创中心建设战略。”
据记者了解，聚焦扩募，另一只上市REITs——国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“国泰君安城投宽庭保租房REIT”）也在“摩拳擦掌”。
2025年5月，通过国泰君安城投宽庭保租房REIT净回收资金完成收购的“城投宽庭徐汇社区”正式启用。
“城投宽庭徐汇社区是上海市属国企首单存量R4地块并购盘活项目，也是上海城投落实REITs滚动投资，构建保租房业务‘投、融、建、管、退’资本循环的关键一环。”上海城投控股股份有限公司党委书记、董事长张辰告诉记者，“站在盘活上海市属及区属存量资产的角度来看，这会是未来可持续发展的一个模式，将起到标杆作用。”
“为什么要布局REITs市场？因为‘重资产’的发展模式很难持续，通过资产上市，我们才能盘活资金并将其继续投入到保租房项目的建设或收购中，真正完成‘开发-运营-退出-再投资’的良性循环。未来，我们会以‘重资产’和‘轻资产运营’相结合的方式，来扩大投资及运营规模。”上海城投控股投资有限公司的相关负责人补充表示，“徐汇项目可以视作我们未来扩募的储备资产。”
毋庸置疑，经过四年探索，中国公募REITs市场如今已褪去青涩，迈入了“首发+扩募”双轮驱动的“常态化发行”成熟轨道。
业内人士普遍判断，随着政策红利的持续释放、资产创新提速与生态体系完善，这一“万亿元级别”的蓝海市场将朝着“服务国家战略、赋能实体经济”的目标稳步前行。
建议把握布局机会
公开数据显示，截至2025年5月30日，我国基础设施公募REITs市场已有66只首发产品完成上市，募集规模合计1743.93亿元，另有4只完成扩募，募集资金50.64亿元，全市场总市值近2000亿元。
一位保险机构投资人向记者表示，若按当前增速线性推算，那么截至2025年年末，我国基础设施公募REITs的市场规模可能达到2200亿元至2500亿元；若考虑扩募加速，则彼时规模或突破2500亿元。
站在投资者的角度，受政策利好推动，当前仍是布局REITs市场的“好时机”。
“广谱利率下行叠加‘资产荒’持续演绎，意味着公募REITs将在大类资产配置中发挥积极作用。”中信证券首席经济学家明明表示，“随着常态化发行推动公募REITs市场持续扩容增类，其作为一类资产的配置价值料获得进一步凸显——既有望成为‘固收+’策略增厚收益的选择，又能够在高股息策略中作为优质补充。”
具体到操作层面，“优先赛道，聚焦头部”仍是现阶段的较优策略。在公募REITs常态化发行的大趋势下，其覆盖资产的子类型料将持续丰富，这也意味着自上而下选择赛道的重要性将逐步凸显。
“在当前周期内，更值得关注的赛道包括底层资产经营相对抗周期的行业、以及‘to C’行业。”明明称，“另一方面，公募REITs投资仍需要下沉到底层资产。从过去三年的底层资产运营情况来看，运管团队、原始权益人、基金管理人充分发挥主观能动性，能够在一定程度上对冲行业基本面整体下行对于底层资产经营构成的冲击，例如产业园区和仓储物流招商策略的快速调整、消费基础设施的积极调改等。因此，于择券逻辑方面，现阶段依然建议优选赛道把握行业beta、其次可聚焦‘头部’以获取alpha。”
编辑：王菁
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