智通财经APP获悉，5月22日，克而瑞地产研究发文称，截止2024年末，TOP100房企总土储货值合计为25.23万亿元，较去年末下降13%（按可比较样本数据，下同）；TOP100房企总土储权益货值合计18.17万亿，货值权益比为72%，较往年略有提升。TOP100房企总土储建面合计15.82亿平米，较去年末下降12%。
从各榜单梯队的门槛来看，总土储货值的百强门槛值为205.8亿元，较去年末下降了16%；而十强门槛的下降幅度更是达到了27%。总土储建面的百强门槛为63.8万平米，较去年末下降了15%；而二十强门槛下降了24%，十强门槛下降了14%。由此可见，2024年原本拥有土地储备较多的规模房企明显加强了自身土储的去化。
96%房企的土储货值下降，龙头房企瘦身明显
2024年绝大多数房企的总土储货值或总土储建面均出现了明显的下降。从可比较样本来看，TOP100房企总土储货值中，96%房企的货值出现下降，其中货值下降幅度超过20%的房企数量占比达15%。
2024年末TOP100房企的总土储货值中，货值规模在5000亿以上的房企数量有13家，货值规模在1000亿以下的有38家。与2023年总土储货值规模分布对比，可以发现货值规模5000亿以上的房企数量占比明显减少，而千亿以下的数量占比明显增加。
2024年总土储货值排名前十的房企中，货值规模下降较大的分别为招商蛇口(001979.SZ)、保利发展(600048.SH)等等。
百强房企土储货值去化周期6.93年，达历史新高
2024年不管是房企的土地储备货值还是土地储备建面，均出现明显下降，但由于市场需求疲软，房企销售出现更快幅度下滑。据统计局数据，2024年，全国新建商品房销售额96750亿元，下降17.1%。在此背景下，房企存货去化压力依然较大。
根据TOP100房企总土储货值榜，百强房企截止2024年末的土储货值去化周期加权值为6.93年，为历史新高，这主要是由于不少出险房企的销售腰斩，导致整体去化周期快速上升。
从不同货值规模房企的去化周期来看，货值规模在1000亿至3000亿房企的去化周期高达9.01年，这类房企多为出险房企，由于销售快速下降导致去化周期变动较大。但其中也有表现突出的房企，如滨江集团(002244.SZ)2024年的货值规模为1701亿，位列榜单44名；而相应的2024年合约销售达1116亿，去化周期仅为1.52年。
除此之外，货值规模在万亿以上的房企去化周期为8.22年，同样较高；而货值规模在5000亿至万亿的房企，去化周期最短达到了5.01年，该梯队包括华发(600325.SH)、龙湖(00960)、越秀(00123)等房企。
现房库存去化是挑战，存货高质量比大体量更重要
需注意的是，在当前行业深度调整的背景下，市场销售疲软，货值规模高并不意味着就更具备优势，保持小体量，尤其是健康的存货储备或是保障企业稳健运营的关键。
根据2024年50家典型上市公司的财报数据来看，存货账面价值总计7.98万亿元，较去年末大幅下降15%；但其中已竣工存货占比再创新高，较去年末大幅增长5.6个百分点，账面价值占比27%，达到近五年来的最高值。在当前环境下，现房库存逐渐成为挤占房企流动性的重要因素，如何快速变现已竣工存货已成为多数房企绕不开的“困境”。
另一方面，总存货账面价值大幅下降，一方面是由于各家房企加快去化，确认销售、结转成本；另一方面也是由于各家计提了存货跌价准备，导致存货账面价值下降。2024年，50家典型上市房企中有94%计提了存货跌价，确认了存货跌价损失1677亿元。从历史来看，典型房企自2021年至今累积确认了存货跌价损失5581亿，2021年至2023年每年确认规模大概在1300亿左右，而2024年存货跌价损失大幅增加26%。若未来市场长期疲软，房企或仍有进一步的资产减值压力。在行业发展的新阶段，存货的高质量要远远重要于大体量。
城市更新与收储为当下政策重点 房企应把握政策机遇
当前房地产行业已迎来发展的新模式，从“规模为王”转向“产品为王”，在土地储备相关领域，房企也纷纷提出了相似的战略规划，如在新增投资方面向核心一二线城市靠拢，平衡投资与回款之间的关系，重视企业现金流安全；另一方面加强存量去化，积极配合当前收储政策，盘活存量资产。不少房企如绿地(600606.SH)、万科(02202)、金茂(00817)等都将库存去化作为当前企业最重要的战略方向，而保利发展(600048.SH)、金地集团(600383.SH)在年报中均有提及要配合地方政府的收储工作，降低资金占压。
2025年政策的重点预计仍将围绕保交楼、收储以及城市更新三个方面。2025年3月11日，自然资源部和财政部联合发布了《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》，旨在通过专项债券优化土地储备工作，促进房地产市场稳定发展。3月19日住建部表示，要持续推进城市更新，要坚决稳住楼市，继续打好“保交房”攻坚战，加力实施城中村和危旧房改造、推进收购存量商品房、加快构建房地产发展新模式。
5月15日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，意见提出要加强既有建筑改造利用，推进城镇老旧小区整治改造，开展完整社区建设，推进老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造等等。房企应密切关注各地“稳地产”政策的落地细则，积极配合相关的政策加快自身存量去化，寻找新的投资机遇。
