智通财经APP获悉，中指研究院发文称，5月，核心城市土地市场保持一定热度，但边际有所转弱，300城宅地出让金同比增幅收窄，杭州、北京、上海、成都等城市优质地块继续拍出较高溢价。重点城市新房整体销售环比增长，同比基本持平，市场分化不止体现在城市之间，同一城市的不同项目去化也存在明显差异，核心城市“新规”项目开盘基本可以实现较好去化，但郊区老项目及低能级城市项目仍普遍面临压力，是否有优质新盘入市已成为影响短期城市销售和房企销售的重要因素。重点城市二手房成交量在教育需求释放后环比出现季节性回落，同比增幅也有所收窄，“以价换量”仍是市场主流。
趋势来看，5月降准降息落地，为市场注入信心。端午小长假期间，多地延续之前促销活动，但市场整体表现平淡，当前居民就业收入预期偏弱仍是制约购房需求释放的首要因素。6月楼市政策预计保持宽松基调，重点在于专项债收储、城中村改造等政策落实进展。随着年中销售节点的来临，房企推盘节奏及促销力度有望加大，叠加“好房子”产品入市，核心城市新房销售或得到一定支撑，但各城市之间、新老项目之间分化行情仍将延续。
01 交易市场：5月重点城市新房成交量保持一定规模，新规产品入市反馈较好，市场分化延续;二手房成交量环比季节性回落，同比增幅收窄
新房方面，
5月核心城市成交整体保持修复态势，但分化现象仍较明显。其中，一线城市同比均增长，部分二线城市市场热度有所回落，三四线城市普遍仍面临压力。
不同重点城市来看，新房方面：
北京：5月，北京核心区多个改善楼盘入市，市场热度表现尚可，整体去化率在50%左右，但刚需项目普遍面临压力。5月，北京新建商品住宅销售面积环比基本持平，同比增长22.2%。
深圳：5月深圳核心区推盘节奏有所加快，叠加房企通过折扣、返佣、赠送家电等活动促销，带动深圳新建商品住宅销售面积同比小幅增长3.5%。各项目间分化显著，多个核心区优质项目去化率超80%，而非核心区项目去化率普遍低于50%。
上海：5月，上海有近40个项目开盘，其中纯新盘项目11个，老推新项目26个，所处板块市场热度高、区位条件优越、产品力较强的项目去化好，外环外项目整体去化压力仍较大。5月，上海新建商品住宅销售面积同环比均增长，且增幅均超1成。
广州：5月，广州“五一”前多个纯新项目集中开盘入市，叠加“五一”期间项目营销力度加大，新开盘项目去化效果普遍较好，整体带动市场成交回升，5月广州新建商品住宅销售面积同环比增幅均超3成。但广州新房市场分化趋势明显，新规产品去化相对较好，旧规产品去化相对困难。
杭州：5月，房企推盘积极性提升，核心区凭借优质配套及产品力吸引高净值客群，市场热度较高，如三塘、江湾新城等项目触发社保摇号，最低中签率仅10.3%，有房户社保门槛最高达208个月;而高铁新城、东湖新城等优质刚需板块中签率在20%-30%之间，外围刚需板块则面临同质化竞争，如临安、富阳等区域项目延续流摇，去化压力隐现。5月新建商品住宅销售面积环比增长12.9%，同比下降3.0%。
成都：5月，成都供应端表现相对乏力，项目以顺销为主，新入市的新规产品去化较好，去化率可达100%，但对整体市场成交带动有限，5月成都新建商品住宅销售面积同环比分别下降18.3%、15.1%。
二手房方面，随着教育需求释放动能减弱，重点城市二手房成交环比普遍有所回落，同比增幅收窄。根据中指数据，5月上海、深圳、南京等城市二手住宅成交套数同比增幅超10%，北京同比增长7%。当前多地二手房挂牌量较高，“以价换量”是市场主流，根据中指百城价格指数，5月百城二手住宅价格环比跌幅扩大至0.71%。
表：部分重点城市“端午”期间楼市情况
数据来源：中指研究院综合整理
图：历年300城住宅用地推出和成交面积及同比走势(按规划建筑面积统计)
数据来源：中指数据CREIS
土地成交方面，5月核心城市继续推出优质地块，土地出让金同比保持增长。根据中指数据，5月，300城住宅用地成交规划建面2546万平方米，同比下降21.0%;土地出让金1000亿元，同比增长9.6%，增幅较前4月明显收窄，平均溢价率6.9%。累计来看，1-5月300城住宅用地成交规划建面1.3亿平方米，同比下降7.5%;土地出让金6497亿元，同比增长24.1%。
土拍热度方面，5月，上海、杭州、成都、福州、重庆、武汉等重点城市进行了宅地出让，杭州土拍热度持续，上海、成都、重庆、武汉核心区地块也竞拍出高溢价。
杭州：5月杭州住宅用地出让金合计达93亿元，单月出让金仅次于上海，平均溢价率25.1%。5月20日出让的3宗地分别位于西湖区、滨江区、拱墅区，溢价率分别为51.4%、25.3%、41.9%。29日，拱墅区出让地块溢价率达40.3%。而其余地块多底价出让。
北京：5月20日，海淀区半壁店地区地块溢价率达12%。
成都：5月23日，郫都区地块溢价率达59.1%。
重庆：5月6日，万盛经开区万盛街道地块溢价率达51.4%。
上海：5月9日，杨浦区地块以溢价率26.3%。此外，5月31日，徐汇东安新村第三宗地块以341.35亿元协议出让，今年以来徐汇东安新村三宗地出让金累计达523.03亿元，刷新全国地价总价纪录，三宗地块全部由上海地产、徐汇城投获取，是上海史上最大单地块一次性征收项目，预计后续将会通过上海联合产权交易所进行股权转让。
武汉：5月21日，武昌区地块溢价率达到30.6%。
2025年土地出让金集中度继续提升，根据中指数据，2025年1-5月，TOP20城市住宅用地出让金占全国比重保持在66%高位(2024年为51%)，TOP10城市出让金占全国比重为54%(2024年为34%)。
截至6月3日，根据中指统计6月重点城市已公告的住宅用地待拍清单中，上海、杭州、北京起始价均超百亿元，核心地块土拍热度有望延续。当前房企拿地仍保持精准投资策略，土拍分化现象仍在，核心城市或优质板块之外的土拍或保持平淡。
表：重点城市截至目前6月已挂牌涉宅用地待拍情况(6.3~6.30，市本级)
注：统计时间为6月3日 数据来源：中指数据CREIS
政策导向来看，5月初，一揽子金融政策出台后，住房公积金贷款利率及5年期以上LPR双双下调(公积金贷款利率由2.85%降至2.6%，5年期以上LPR由3.6%降至3.5%)，有效降低购房者的置业成本，为住房需求释放提供支撑。多部门联合推出政策组合拳也向市场传递中央稳定楼市的明确信号，进一步提振市场信心。此外，针对城市更新和高品质住房建设的配套支持政策或将陆续落地，为行业发展注入新动能。
地方政策中，5月河南信阳发文提出“新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售”，现房销售再次成为市场关注焦点，从市场影响来看，现房销售对需求端购买力影响有限，但会拉长项目上市周期，阶段性减少市场供应。考虑到房地产区域差异较大，部分地区由于销售去化速度较慢，已形成事实上的现房销售，且新出让土地较少，现房销售政策在库存较大的城市或区域优先推行更有利于政策平稳过渡，同时需要配套融资支持措施以平衡企业成本压力(5月金融监管总局指出将加快完善与房地产发展新模式相匹配的系列融资制度)。值得注意的是，现房销售对房企的市场研判能力提出考验，房企拿地需要由预售制度下的研判半年至一年后市场走势，切换到现售销售条件下研判至少两年后市场形势。
与此同时，成都、长春等地从提高贷款额度、优化提取等方面优化公积金政策，在大部分城市限制性措施已放开情况下，公积金及购房补贴成为地方政策重要抓手。此外，5月浙江、四川成功发行专项债券收购存量商品房(浙江17.53亿元，四川1.68亿元);福建、浙江、四川发行专项债券收回收购闲置存量土地(福建85.01亿元，浙江93.67亿元，四川80.59亿元)，专项债收储政策继续推进。
市场方面，随着5月中美贸易战阶段性缓和，市场观望情绪或有改善，但未来仍存在不确定性，当前居民就业收入预期偏弱仍是制约需求释放的首要因素。6月楼市政策预计保持宽松基调，关键在于专项债收储、城中村改造等政策落实进展。随着年中销售节点的来临，叠加“好房子”规范逐渐完善及新规产品逐步入市，核心城市新房销售或得到一定支撑，但各城市之间、新老项目之间分化行情仍将延续。而二手房在学区需求阶段性释放后，年中成交预计逐步趋稳，但在高挂牌量影响下，短期“以价换量”仍是市场主流。
